北京四月入冬－樂事的超值清單

北京四月入冬

原標題：北京四月入冬

虎嗅註：過去一冬沒能迎來大規模降雪的北京，終於在四月份把憋瞭幾個月的雪全都等來瞭。在封建時代，異常天氣往往都代表著異兆，所說有些迷信，但人們也願意把一些事生搬硬套進去，比如：樓市，一紙針對限價商品房的政策，就像是這四月的飛雪一樣，讓樓市一夜入冬。

本文轉自公眾號“包郵區（ID:ibaoyouqu）”，作者：包叔。

北京已多年未見那種雪片大如松鼠尾巴的大雪。憋瞭一個冬天，清明假期前的北京，終於飄起雪，和雹子。

雪落在胡同是份鄉愁；落在國貿橋，卻是場泥濘的晚高峰。雪化後，北平現瞭原形，成瞭昌平。氣溫也從二十幾度驟降至零度。

在這一天，感受到一陣嚴寒的，不僅有光腿美如畫的行車視野輔助系統姑娘，還有即將在春雪裡裸奔的北京地產商們。

清明假期前一天，北青網小心翼翼披露瞭一份政策稿的部分內容：

限價商品房或改10%的共有產權房；市場無論冷暖，買房一律豪美科技Ｘ戰警GPS車隊管理系統｜gps車隊管理｜gps車隊管理系統｜車輛監控系統｜gps車輛監控系統搖號。

這跟你包叔過去半個月聽到的小道消息基本一致。

如果這條樓市新政實施，對於北京而言將是一場暴雪。房地產邏輯也發生根本性變化，樓市十年來最大的變局即將發生。

像一年前的千年大計一樣，很多事仍處於孕育的前夜。但它將引起的震動，早積蓄在頭頂上。

靜電機

2004年一個雪天，詩人尹麗川去後海喝酒，回來在博客上寫瞭句話：

一下雪，北京就變成瞭北平。

大雪過後，一夜回到解放前。

一

你包叔知道，已經有幾傢大開發商接到瞭有關部門的口頭通知，被告知他們正在起草一份專門針對限價商品房的政策。政策基本上和北青網描述得一致：

對於上市時銷售限價與市場價差價較大的（暫定超過10%，可根據市場變化等適時調整）的限價商品房項目，由市保障房中心將項目可售住房收購後轉化為共有產權住房，面向具備共有產權住房資格的傢庭出售。

2. 對於差價不大的限房價項目，面向具備購房資格的傢庭公開搖號銷售。

在這個城市的大多數人可能並不明白這個政策一旦付諸現實，意味著什麼。他們很多人甚至搞不懂什麼是限價商品房。

北京是一座房屋種類千奇百怪的城市，有一年你包叔去中原地產找一位副總玩，他正和同事研究一個二手房的產權性質，研究瞭一天，“北京有央產房、軍產房、經適房等二十多種產權的房子。”

但是以後，北京的商品房市場上將隻剩下瞭兩種房子。2017年，北京賣瞭創紀錄的2795億元土地，這些土地上隻能蓋兩種房子——限價商品房和共有產權房。

限價商品房是政府在土地拍賣時，事先限定瞭將來商品房銷售的最高價和均價。在這個基礎上，開發商再對地塊的價格進行競拍。

北京從2010年開始有過這種嘗試，樓市步入癲狂的2016年，為抑制高房價，這種地塊被北京政府作為主力產品推出。

現在，這位賣出大量限價商品房土地的賣傢，琢磨著毀約——當初設定的銷售價如果低於市場價，就收回一部分產權再賣；如果和市場價差不多，就搖號賣。

令地產商們感到一陣陣哆嗦的意見稿，已經要變成現實瞭。北青網說，北京三環內一限價商品房項目被要求以搖號方式銷售。

這個熱門限價房項目，可能就是西二環右安門外的佑安府項目。

限價房搖號，這肯定是趨勢。過去一年全國限價的房子都成瞭關系戶的狂歡。從杭州到成都，從南京到北京，都出現瞭房號黑市，一個房號可以賣到二十萬甚至更多。去年北京被限價的華潤昆侖域和招商中國璽，一個號叫到瞭一百萬還買不到。

這些城市最後都走向瞭搖號。甚至可以說，未來所有一二線城市緊俏的商品房，官方搖號是必然。佑安府的搖號據說將由房管局直接監督、組織，使用全市統一的搖號軟件。分批公開搖號，一次最多搖20%的房源。

在打擊黑市上，還從來沒有胳膊擰得過大腿的先例。黑市裡賣房號被抓住，頂多是個裡應外合的民事案件；但是如果搖號的公證人員做手腳，那可是刑事案件。

但限價商品房收回改共有產權房這個方案，真是讓所有人當時就震驚瞭。一旦實施，一夜回到解放前的，可能不僅僅是去年拿地的地產商瞭。用你包叔的親密戰友珂老板的話來說：

一紙行政命令，分分鐘就能把你我的認知顛覆。

二

如果限價房改共產房，北京樓市將一夜從盛夏入嚴冬。

銷售價高出市場評估價的，讓你搖號賣；銷售價低於市場評估價，政府收回一部分產權。如這種政策真祭出的話，要跳樓的地產商可能不隻一兩傢。

你包叔粗略統計瞭下，目前京城涉及到限價房項目的地產商共有56傢，涉及2017年拍賣的59塊地，和2018年拍賣的9塊地，涉及貨值超過2000億。

手裡存貨最大的地產商，是旭輝、萬科和龍湖。

生活的真相就是無論你坐在桌子哪一邊，火鍋裡冒出來的煙都往臉上飄。地產商們吃著火鍋唱著歌，突然天靈蓋就迎來一記棒喝。

地產商此前削尖腦袋沖進土地市場，高成本拿瞭限價房的土地。拼瞭一超越智慧財產權事務所｜商標申請｜台中商標申請｜台中商標申請流程｜台中商標註冊｜台中商標註冊推薦兩年，現在眼瞅著很多項目到瞭預售條件瞭，監管者把口一收，他們隻能眼睜睜看著心血付之東流。

但土地拍賣協議是一紙契約。賣地時招手讓你進去，房子要賣時，賣方一拍腦門要回購回去。

老鄉，《物權法》瞭解一下？

政府打限價房的主意，跟5年25萬套共有產權房計劃受到嚴峻挑戰有重要關系。共有產權地塊不受開發商待見，今年以來，已經有4宗共有產權地流拍，粗略計算。僅一季度，就有超過3000套共有產權房供應計劃落空。

土地招拍掛遇冷，共有產權房計劃自然面臨一定困難。作為替代品，收購限房價項目做共有產權房的方案出爐瞭。房住不炒，政府也希望用這種方式，降低大傢炒作限房價項目的熱情。

就像之前政府支持自住房業主“拆墻”的邏輯一樣，如果一項政策能讓大多數人民滿意，犧牲一小部分人的利益，也是值得的。

算大賬，一紙行政命令，能讓共有產權房計劃目標更近一步，同時博得千萬人民的熱烈擁護，那開發限價房項目的地產商，當瞭韭菜也就怨不得別人瞭。

人民真的擁護共有產權房嗎？

3月1號，北京海淀首個共有產權房項目中鐵碧桂園開盤。

地處寸土寸金的海淀西北旺地區，戶型方方正正，精裝修才賣35000元一平米，是同地段價格的一半。通過審核並參與搖號的傢庭戶數達到瞭近三萬戶，68個人搶一套房。結果431套房子，現場選房輪到1600號，才全部售罄。

70%有資格選房的人，放棄這個共有產權房。他們棄購共有產權房的理由千奇百怪，有點說準備不充分，有的說戶型不對味。後來有個朋友跟你包叔說，最重要一點是：

花瞭幾百萬買的房子，最後有三分之一還不是自己的。好比自己辛辛苦苦娶個媳婦，隔壁老王隔三差五還過來打一炮，最可氣的是這事你還知道。

三

千年後再回首，人們或會發現，2017年橫空出世的一些事，將會深刻影響中國未來多年。

有三件影響基本面的事需要說一下。

第一件是去年4月1日，千年大計出臺。租售並舉，不搞土地財政，嚴禁炒房。中國有瞭第一塊實驗田，戰略意義突破瞭經濟范疇，上升到更深層次。

第二件是去年夏天，北京自住房業主“拆墻”。隻交三塊錢物業費的自住房業主，打土豪分田地，要去占交十塊物業費的商品房業主的便宜。政府最後堅定地站在自住房業主這邊。

第三件事是北京去年宣佈，帝寶產後護理之家｜台中產後護理之家｜台中產後護理之家推薦｜台中產後護理中心｜台中產後護理中心推薦未來5年要完成25萬套共有產權住房。

這三件事當時看起來並沒有聯系。但上周你包叔看到那份名為《關於加強限房價項目銷售管理的通知》的意見稿，及認真學習完北青網那篇政策報道，才想明白這三件事的潛在聯系。

千年大計一周年後，實驗田的先進經驗開始傳到100多公裡開外的北京城。

共有產權房五年內不能買賣，想變回商品房還要從莊傢手裡按市價回購剩餘產權；或五年後按莊傢指定價格賣回給政府。這意味著，共有產權房徹底沒有投資屬性，但對於購房者而言，拼盡一生積蓄要接盤的，是一個沒有升值潛力的房子。

別說北京人民瞭，全人類上躥下跳、打打殺殺這麼些年，不就圍繞著“產權”二字？

如果四五百萬平米的限價商品房，真的都被政府收回改成共有產權房的話，未來一到兩年內，北京城幾乎沒有多少新增的商品房供應，市場供應幾乎全部為共有產權房。

你包叔的好朋友大偉說：

打死也不相信政府會出這樣的政策，因為這個政策殺傷力度太大瞭。

但看看北京樓市的存貨。3月底北京2015年至今在售的商品房存量面積僅為345萬平米，市場存量處於近幾年的最低位。限價商品房都變成共有產權房的話，北京樓市可能沒有幾個真正純商品房項目瞭。

身處這座城市的2170萬人，大多數還一無所知。

大量推共有產權房，這種做法看似為大多數剛需考慮，但實際結果卻是市場將不“市”，真正的商品房越來越稀缺，水位繼續上漲，似乎也將是大概率的事。

據說有英國科學傢最新研究發現，植物不但有感覺，甚至還有幻覺。譬如一些韭菜就認為自己是股民，是區塊鏈參與者，也是房地產調控的受益者。

千年大計讓人看明白，這個中國第一實驗田隻為那些長期紮根的人敞開，炒房者根本無處下手。一年後，實驗田裡房住不炒的豐富經驗，也在對外輸出中。有形之手正滲透到各行各業毛細血管裡。

2017年發生的那三件事，看起來與今天的一切都沒關系。但實際上，今天發生的一切都與它有著千絲萬縷的聯系。

2018年還應該值得關註的，是建省三十周年的海南的千年大計。三十四年前，一位領導到海南視察，是這樣對海南幹部說的：

加速海南開發建設，中央拿不出錢，隻能依靠充分調動海南全體幹部和廣大群眾的積極性。中央可以給政策，而一條最重要的政策就是‘不管’。